摘要：

一、增值稅方面7個稅務風險點

1.跨地區預繳增值稅時未繳納教育費附加、地方教育附加風險

納稅人跨地區提供建筑服務、銷售和出租不動產的，應在建筑服務發生地預繳增值稅的同時繳納兩項附加，可能存在漏征教育費附加、地方教育附加風險。

企業可以在“金稅三期”系統查詢繳納義務人增值稅、城市維護建設稅申報信息，通過數據關聯比對分析進行判斷排查。同時，強化內、外部宣傳和操作輔導，輔導繳納義務人和稅務人員準確落實減免優惠政策。

2.項目公司設立方式未考慮稅收因素

房地產集團受讓土地后成立項目公司進行開發，未事前考慮稅收影響，項目公司的成立不符合相關規定，導致增值稅計算及繳納時土地價款不能按規定扣除。

財稅[2016]第140號《關于明確金融房地產開發教育輔助服務等增值稅政策的通知》第八條規定：房地產開發企業（包括多個房地產開發企業組成的聯合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設立項目公司對該受讓土地進行開發，同時符合下列條件的，可由項目公司按規定扣除房地產開發企業向政府部門支付的土地價款。

（1）房地產開發企業、項目公司、政府部門三方簽訂變更協議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司。

（2）政府部門出讓土地的用途、規劃等條件不變的情況下，簽署變更協議或補充合同時，土地價款總額不變。

（3）項目公司的全部股權由受讓土地的房地產開發企業持有。

以上三個條件須同時滿足，否則將影響增值稅的差額計算繳納。

3.融通資金不符合統借統還政策

集團企業、集團核心企業、或集團所屬財務公司向下屬單位收取的利息利率水平高于向金融機構借入的借款利率水平。

按照《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》財稅（2016）36號文附件三第19條第7款規定，統借統還業務中，集團按不高于支付給金融機構的借款利率水平，向集團內下屬單位收取利息。統借方向下屬單位收取的借款利率水平高于本身支付給金融機構的借款利率水平的，應全額繳納增值稅。同時，按照《企業所得稅法實施條例》第三十八條規定，企業在生產經營活動中發生的下列利息支出，準予扣除：非金融企業向非金融企業借款的利息支出，不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額的部分。因此，在項目公司層面上還要考慮統借統還的利息利率是否高于金融企業同期貸款利率的，超出部分不得在所得稅前扣除的風險。

4.關聯企業間無償或低息融通資金

房地產集團在集團內關聯企業間融通資金，未按照獨立企業之間的業務往來處理，不計息或收取低息。

按照《財政部稅務總局關于明確養老機構免征增值稅等政策的通知》財稅[2019]20號文第三條：“自2019年2月1日至2020年12月31日，對企業集團內單位（含企業集團）之間的資金無償借貸行為，免征增值稅”。按照《稅收征管法》第三十六條規定：“企業或者外國企業在中國境內設立的從事生產、經營的機構、場所與其關聯企業之間的業務往來，應當按照獨立企業之間的業務往來收取或者支付價款、費用；不按照獨立企業之間的業務往來收取或者支付價款、費用，而減少其應納稅的收入或者所得額的。稅務機關有權進行合理調整”。另據《稅收征管法實施細則》第五十四條規定：“納稅人與其關聯企業之間的業務往來有下列情形之一的，稅務機關可以調整其應納稅額；

融通資金所支付或者收取的利息超過或者低于沒有關聯關系的企業之間所能同意的數額，或者利率超過或者低于同類業務的正常利率”。因此，集團內無償或低息可能會面臨被稅務機關按照金融機構同期貸款利率調整的風險。

5.價外費用未計收入

根據《增值稅暫行條例實施細則》第十二條的規定，價外費用包括價外向購買方收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、包裝費、包裝物租金、儲備費、優質費、運輸裝卸費以及其他各種性質的價外收費。如果房地產企業直接收取的有線電視開戶費、管道煤氣開戶費等，未合并到收入中申報繳納增值稅。

房地產企業簽訂合同時，若約定直接收取有線電視開戶費、管道煤氣開戶費等費用，且并非屬于政府性基金、行政事業性收費，也不屬于以委托方的名義開具發票的代收款項，沒有將代收費用計算繳納增值稅的，存在少繳增值稅的風險，有罰款、補交稅款和滯納金的風險。

總局公告2016第18號第四條規定:房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)+(1+11%)（現行稅率為9%）

6.違約金未計入價外費用

如果房地產企業收到業主的違約金（購房合同履行）未計入價外費用，申報繳納增值稅的。存在少繳增值稅的風險，有罰款、補交稅款和滯納金的風險。

第一種情形：合同已解除，業主支付違約金給地產企業（1）地產企業收到違約金，不屬于增值稅的應稅范疇（合同解除銷售行為已不存在）。不需要繳納增值稅；（2）地產企業不需要開具發票，直接向業主甲提供收款收據即可。

第二種情形：合同已經履行，業主違約根據銷售合同的約定向地產企業支付違約金（1）地產企業收到的違約金屬于增值稅應稅行為，應作為價外費用繳納增值稅；（2）地產企業收到違約金，應當正常開具發票，選擇的開票編碼應該同“銷售不動產”選擇的編碼一致。如果業主為個人開具普通發票，如果業主為企業，也可以根據要求開具專票。也就是說違約金應該同銷售房屋開具的發票保持一致，如果開具的是專用發票，那么購買方取得價外費用的專用發票正常可以抵扣進項。

7.銷售商品房價值與贈送物品價值未區分

房地產開發企業銷售商品房贈送汽車、家電及家具等行為，未在銷售合同(或補充協議)中分別記載房屋和贈品的價值，統一按銷售不動產開票計算增值稅。

房地產開發企業銷售商品房贈送汽車、家電及家具等行為，屬于兼營行為，企業在銷售合同(或補充協議)中沒有分別記載房屋和贈品的價值，沒有區分，使銷售貨物降低稅率。帶來罰款、補繳稅款和滯納金的風險。

房地產開發企業銷售商品房贈送汽車、家電及家具等行為，屬于兼營行為，應該拆分為兩部分:一是銷售不動產，稅率為9%，二是銷售貨物，稅率為13%。分別核算，計算各自的增值稅。

二、土地增值稅方面12個稅務風險點

1.是否存在應進行土地增值稅清算，或稅務機關要求清算，未在規定期限內辦理土地增值稅清算。

2.辦理土地增值稅清算時，附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料是否符合清算要求。

3.辦理土地增值稅清算時，土地成本分攤是否符合規定。

4.委托方支付給回遷戶的補差價款，是否按照實際發放金額計入拆遷補償費。

5.回遷戶支付給委托方的補差價款，是否抵減本項目拆遷補償費。

6.采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，是否按照公允價格計入本項目的拆遷補償費。

7.異地安置的房屋屬于購入的，是否以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

8.貨幣安置拆遷的，是否按照合法有效憑據計入拆遷補償費。

9.土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的借款費用或利息支出，是否調整至財務費用中計算扣除。

10.土地增值稅清算時，是否能夠準確界定和核算開發間接費用。

11.土地增值稅清算時，土地扣除成本是否取得了省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據作為合法有效的憑證。

12.土地增值稅清算時，成本的扣除范圍是否符合規定，能否準確區分土地增值稅的扣除項目和企業所得稅的稅前扣除項目。

三、企業所得稅方面49個稅務風險點

（一）不計或少計收入

1.完工產品未及時結轉銷售收入。項目已竣工備案或已入住，取得預售收入，會計帳記在預收帳款，未結轉銷售收入。

2.代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，已納入開發產品價內或由開發企業開具發票，但不按規定確認為銷售收入。

3.以房產對外投資、低價賣給內部職工，售價偏低，未視同銷售。

4.以開發產品抵頂材料款、工程款、中介服務費等債務未按照市場銷售價確認收入。

5.委托方式銷售開發產品不確認或未按規定確認銷售收入。

6.銀行按揭貸款不及時確認收入或者隱瞞首付款收入。

7.預售收入不及時入帳。如應計入預收帳款的定金、售房款計入其他應付款。

8.房產租賃收入未申報銷售。

9.拆遷安置房未作銷售或按協議價作收入，未視同銷售。

10.對外投資減少，無轉讓收益。

11.政府返還、政府獎勵未計入營業外收入。

12.客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、先租后售收取的租金等收入未入帳。

13.車庫、閣樓、地下室及精裝房裝修部分未申報收入。

14.將銀行按揭款計入短期借款科目，不做為預收款處理。

（二）虛增成本

1.造價低于當地當期同類開發項目單位平均建安成本。

2.已包含在總合同中的附屬工程、水電工程、屋面防水工程等又單項簽訂虛假合同、虛假結算單。

3.虛構補充合同，增加工程款的補充合同。

4.通過采用轉讓地價方式將利潤轉移到建安公司。

5.自購建材費用重復計算扣除。

6.建筑安裝發票非項目所在地稅務機關開具。

7.到稅務局代開大額建安發票或者買票，虛列成本。

8.園林公司虛開苗木發票，或收購苗木作為自有苗木開具免稅發票。

9.將明星代言費等費用計入施工成本。

10.通過掛靠建筑公司，為自己虛開增值稅專用發票，虛增成本。

11.虛開“勞務派遣費”發票。

12.拆遷補償費虛列或未取得稅法允許稅前列支憑據。

13.套用高標準的工程定額，虛增開發成本。

（三）多提預提費用

1.預提了不允許預提的配套設施建設費，如將園林綠化費做為公共配套設施預提;

2.多預提了允許預提的金額，如預提出包工程發票不足金額，超過了合同總金額的10%;

3.已完工的配套設施不及時的進行清算;

4.虛設配套設施并預提相關建造費用。

（四）配套設施成本結轉不準確

將自用、營利性的或產權不屬于全體業主的會所、車庫、物業用房等配套設施計入公共配套設施分攤開發成本，應獨立核算未獨立核算；或雖單獨核算成本，但不對土地費用或基礎設施費進行分攤。

（五）混淆項目，加大前期開發成本

人為調整建安成本在各個開發項目之間的分攤，將未完工的或打算自用的開發產品成本計入到已完工的開發產品成本，多轉主營業務成本，人為調節利潤，擴大稅前扣除。

（六）列支與取得收入無關的支出

1.代付小區商住樓/施工企業水電費計入企業開發成本。

2.將工程專項借款用于與生產經營無關的項目。

3.管理費用中列支與經營無關的贊助支出。

4.同一區域多個項目運作的成本費用為準確劃分。如將已結束未注銷的項目后續費用通過各種形式轉移至正常項目公司。

（七）利息支出不符合規定

1.分攤扣除的利息費用不符合統借統還政策規定。

（1）集團企業、集團核心企業、或集團所屬財務公司向下屬單位收取的利息利率水平高于向金融機構借入的借款利率水平。

（2）項目公司向集團支付的利息，未取得集團開具的免稅發票；

（3）未將統借統還協議、集團向金融機構的貸款合同留存備查。

2.工程建設期間的借款費用一次性計入財務費用，應資本化分攤到開發成本中。

3.房地產集團在集團內關聯企業間融通資金，未按照獨立企業之間的業務往來處理，不計息或收取低息。

（八）已出租的房產或周轉房再銷售時，結轉成本不準確，未減去已提折舊或已攤銷費用，造成多轉成本。

（九）利用甲供材多列成本

1.施工合同里明確注明了包工包料，材料由施工方全部負擔，但在開發成本中列支了開給建設方的材料發票，重復列支成本。

2.施工合同里注明了只包工不包料，材料由建設方提供，但是建安發票金額卻包含了甲供材。

（十）多列費用

1.管理費用中列支了會務費、業務費、考察費等支出憑證后面的附件實際是煙、酒、餐飲發票等。

2.會務費后未附會議時間、地點、出席人員、內容、目的、費用標準等相關的其他憑證。

3.樣板房裝修費直接計入銷售費用，未計入開發成本。單獨建造、事后拆除的建造成本和裝修費用，未作長期待攤費用處理。售樓處租賃費一次性列支，未在租賃期攤銷。

4.將不予列支的高利貸利息開成咨詢費發票計入管理費用。

5.公益性捐贈超限額或直接捐贈未納稅調整。

6.福利費、教育經費、工會經費、業務招待費超過扣除限額未調整，或者計入到其他無扣除限額的其他科目核算，如在管理費用—辦公費、勞保費、差旅費中列支屬于業務招待費性質的購物卡、禮品、餐飲支出。

本文來源：房地產財稅咨詢。